Как не попасть на некачественного застройщика: чек-лист проверки

Вы решили строить дом. Неважно, будет ли это модуль, каркас, кирпич или бревно из векового леса. Главное — мечта об уюте, о собственном гнезде, где не надо снимать жильё и слушать, как сверху бегает соседский внук с половником в руке. Всё вроде бы хорошо, пока не встаёт вопрос: а кто всё это построит? И тут начинается самое интересное. Потому что рынок строительных компаний — это как супермаркет без охраны: вроде на полках всё красиво и блестит, но половина продуктов — подделка. Объявления пестрят «строим быстро и недорого», «дома под ключ за 20 дней», «гарантия 25 лет» и всё в этом духе. А по факту оказывается, что вместо обещанного шале вы получаете сарай с косым окном, а директор фирмы после получения предоплаты уходит в закат со словами «с вами свяжется прораб». Так вот. Чтобы не остаться без денег, без дома и без веры в человечество, надо проверять застройщика до того, как вы что-либо подписали или перевели хотя бы рубль. Ниже — честный, подробный, местами занудный, но абсолютно нужный чек-лист, с которым можно и нужно проверять любого подрядчика. Как рентген, только для стройки.

Сначала смотрим, что за компания

Не верьте словам «мы на рынке 15 лет» — это может быть просто сайт, купленный вчера. Реально проверяйте.

• Запрашивайте полное юридическое название. Не «СтройДом», а именно ООО «СтройДомРегион+». С этим и будете работать.
• Пробивайте по ИНН и ОГРН на сайте ФНС. Узнаете, когда зарегистрированы, кто директор, какие виды деятельности.
• Смотрите в сервисах: Контур.Фокус, Rusprofile, «Захар-проверка» и других. Там можно увидеть:
  • Есть ли у компании долги.
  • Было ли банкротство.
  • Менялись ли учредители и как часто.
  • Есть ли исполнительные производства.
• Проверьте, не участвуют ли они в арбитражных спорах — это легко через «Картотеку арбитражных дел».

Если компания зарегистрирована полгода назад, и уже судится с двумя клиентами — это красный флаг. Разворачивайтесь и бегите.

Сайт, соцсети, следы в интернете

Сайт может быть шикарный. Фото, видео, тексты с прилагательными — всё как надо. Но смотрите глубже.

• Есть ли реальные фотографии домов, а не рендеры с фотостоков.
• Указаны ли телефоны, адрес, реквизиты.
• Проверьте отзывы. Ищите не только на сайте, а на:
  • Яндекс.Картах.
  • Google.
  • Flamp.
  • Форумы по строительству (форумхаус и подобные).
  • Отзовики.
• Смотрите, отвечают ли на негатив. Если под каждым плохим отзывом ответ «сам дурак» — это говорит о подходе к клиентам.
• Есть ли живые соцсети. У нормальной компании — фото строек, сторис, комментарии, прямые эфиры с объектов. А не просто картинки с подписями «дом вашей мечты».

Реальные объекты и клиенты

Один из главных пунктов. Попросите у компании список объектов, которые можно посмотреть вживую. Не на фото, а ногами, руками, глазами. Лучше — в процессе строительства. Если вам показывают только фотографии с сайта — это тревожно. Хороший застройщик всегда гордится своей работой и с удовольствием покажет её. Не бойтесь попросить контакты клиентов. Это абсолютно нормально. Звоните, общайтесь, задавайте вопросы:

• Всё ли сделали в срок.
• Были ли доплаты сверх договора.
• Как вели себя прорабы и рабочие.
• Были ли переделки.
• Сдержали ли гарантийные обещания.
• Живут ли в этом доме сейчас и довольны ли.

Люди, у которых всё прошло хорошо, с радостью поделятся. А если у компании таких клиентов нет — вывод очевиден.

Договор: без него вы просто «перевели деньги дяде»

Не соглашайтесь работать без официального договора. Ни под каким предлогом. Хороший договор должен включать:

• Полные реквизиты сторон.
• Подробное описание объекта (проект, материалы, этапы).
• Чёткую цену, разбивку по этапам.
• Сроки: начала, окончания, каждого этапа.
• Условия расторжения, форс-мажора и гарантий.
• Подписи, печати.

Если вам дают договор на одной странице — это несерьёзно. Настоящий договор со всеми приложениями легко занимает 10–20 страниц. Да, читать лень. Но лучше потратить вечер, чем потом год судиться. Проверьте, есть ли ответственность сторон. Что будет, если:

• Дом не построят вовремя.
• Материалы будут заменены на более дешёвые.
• Будут нарушены технологии.

И обязательно — гарантия. У нормальных компаний она прописана. 3–5 лет на конструкцию, год на отделку и коммуникации.

Оплата: никаких полных предоплат

Если вам говорят «переведите сразу 100% — мы начнём» — не соглашайтесь. Даже если у них глаза добрые, а фотогалерея на сайте — как у архитектурного бюро. Обычно система такая:

• Аванс 10–30% — перед началом работ.
• Оплата по этапам — после выполнения и приёмки.
• Последний платёж — после подписания акта.

Иногда возможна оплата через банковский аккредитив — деньги лежат на счёте и переводятся подрядчику только после выполнения обязательств. Нормальный застройщик никогда не будет давить или торопить. А мошенник — будет. Им нужны деньги, а не стройка.

Прораб и бригада: это тоже важно

Очень многое зависит от того, кто реально будет строить. Не тот, кто сидит в офисе и красиво говорит, а тот, кто приедет с рулеткой и перфоратором. Попросите познакомиться с прорабом заранее. Пообщайтесь. Посмотрите, как говорит, как отвечает на вопросы. Если мнётся, не может внятно объяснить, зачем в доме пароизоляция — это тревожный сигнал. Спросите, кто будет работать. Где жили, что строили. Есть ли у них фотографии предыдущих объектов. Идеально — если это постоянная бригада компании. А не шабашники, которых наняли на бирже труда.

Чек-лист: как понять, что перед вами не тот застройщик

• Название фирмы отличается в договоре, на сайте и в реквизитах.
• Компания зарегистрирована недавно, а «работает 10 лет».
• Фото на сайте — стоковые.
• Нет возможности показать объекты вживую.
• Не дают контакты реальных клиентов.
• В договоре нет чётких сроков и санкций за их нарушение.
• Требуют предоплату 100%.
• Не дают кассовые документы, чеки.
• Менеджер обещает «сделаем быстро и недорого, как вам угодно».
• Говорят: «Гарантия? Ну если что — решим по-человечески».

Если видите хотя бы половину этих пунктов — разворачивайтесь.

Лучше потратить неделю, чем годы на переделку

Проверка застройщика — это не паранойя, а здравый смысл. Вы отдаёте людям миллионы рублей. Хотите жить в доме, а не на стройке. Хотите радоваться, а не вспоминать каждую ошибку по ночам. Поэтому относитесь к выбору застройщика как к выбору хирурга. Тщательно, строго, не поддаваясь на улыбки и фразы «мы всё сделаем как надо». И тогда всё будет хорошо. Дом встанет, стены будут ровные, крыша не потечёт, а чай в новой кухне будет вкуснее, чем в любом ресторане. Потому что вы будете в своём доме. Построенном честно. И с душой.