Модульный дом и налог на имущество: платить или нет? Разбираем по косточкам

Вы построили себе модульный дом. Или купили уже готовый. Или думаете о покупке и вдруг ловите себя на мысли: «А не прилетит ли налог?». И это правильный вопрос. Потому что модульный дом — это не совсем привычное жильё. Он и не палатка, и не пятиэтажка, и вообще у него статус как будто в подвешенном состоянии. Он стоит, но вроде как может и уехать. Так вот — платить или нет? Как понять, что думает налоговая? И не получится ли, что вы в уютной веранде чай пьёте, а на почту уже летит письмо счастья из ФНС?

Сначала разберёмся, что вообще такое модульный дом с точки зрения закона

Для нас — это дом. Для налоговой — всё зависит от того, насколько он связан с землёй и что про него написано в документах. Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ, недвижимостью считается то, что прочно связано с землёй и переместить без разрушения невозможно. Это дома, здания, сооружения, а ещё — конструкции, которые плотно сидят на фундаменте и при этом зарегистрированы в установленном порядке. То есть вы не можете взять это, погрузить на фуру и увезти к тёще. Если у вас модульный дом просто стоит на участке, но:

Не зарегистрирован в Росреестре.
Не подключён к центральным коммуникациям.
Не стоит на капитальном фундаменте (то есть сваи, блоки, столбики без жёсткой «связки»).
Теоретически может быть погружен на трал и увезён.

Тогда налоговая считает его движимым имуществом. А на движимое имущество налог на имущество физических лиц не начисляется. Но если вы решили жить в этом доме всерьёз и надолго, зарегистрировали его как жилой, подключили к коммуникациям, оформили кадастровый номер, внесли в ЕГРН — поздравляем, теперь это недвижимость. А значит, и налог появляется.

Как понять, что ваш модульный дом стал недвижимостью

Здесь важно не только, как он выглядит, а как оформлен. Налоговая интересует не ваш чайник, а бумажки. Если выполнены все условия:

У дома есть фундамент.
Он стоит на участке, который принадлежит вам.
Построен на основании разрешения или уведомления.
Получено заключение о соответствии.
И дом зарегистрирован в Росреестре как жилой (или нежилой) объект.

То он становится недвижимостью. А это значит, что:

Он получает кадастровую стоимость.
Вам начисляется ежегодный налог.
Вы не сможете его просто снести и увезти — без уведомления и изменений в реестре.

В этом случае модульный дом с юридической точки зрения ничем не отличается от обычного кирпичного. Налоговая не интересуется, как его собрали — главное, что стоит на земле, подключён и зарегистрирован.

А если не регистрировать?

Вот тут начинается поле для размышлений. Некоторые владельцы модульных домов предпочитают вообще не оформлять жильё. Мол, дом стоит — но это, скажем, времянка, хозблок, мастерская, летний садовый домик. Без подключения, без прописки, без официальных документов. Формально вы имеете право не регистрировать строение, если оно:

Не превышает 50 м² (в некоторых регионах этот порог может отличаться).
Расположено на дачном участке или в СНТ.
Используется как нежилое строение (бытовка, сарай, склад).
Не претендует на статус капитального жилья.

В этом случае налог не начисляется. Но, как говорится, есть нюанс. Если вдруг соседи пожаловались, или вы случайно показали в соцсетях, как живёте «в доме с тёплым полом и камином на 80 квадратах», а объект нигде не числится — у налоговой могут возникнуть вопросы. ФНС в последнее время активно использует спутниковые снимки, дроны, проверки на участках и данные от муниципалитетов. И если строение заметили, а вы его не оформили — могут прийти с просьбой объясниться.

И что тогда?

Тогда придётся:

Зарегистрировать дом.
Оплатить штраф за неоформленную постройку.
И начать платить налог, начиная с даты выявления.

Поэтому если вы живёте в доме постоянно, пользуетесь им как основным жильём — лучше его оформить. Будет спокойнее. А если это реально времянка или дачный вариант на пару месяцев в году — можно оставить как есть. Главное — не превращать «необъект» в трёхэтажный коттедж с колоннами.

От чего зависит сумма налога

Вот теперь к главному. Допустим, дом зарегистрирован. Сколько придётся платить? Налог на имущество физических лиц считается от кадастровой стоимости. Это не рыночная цена, а государственная оценка, которую определяют раз в несколько лет. Она обычно ниже, чем вы могли бы продать дом, но всё равно ощутимая. Ставку устанавливает местная власть, но есть рамки:

До 0,1% — для жилых домов.
До 0,3% — для коммерческих помещений.
До 2% — если ФНС считает, что у вас «дорогая недвижимость» (редко касается модульных домов).

Например, если ваш модульный дом оценили в 1,5 млн рублей, то при ставке 0,1% налог составит 1500 рублей в год. Не смертельно. А если он оценён в 2,5 млн, то уже 2500 рублей. Тоже терпимо. А вот если вам «прилепили» кадастровую стоимость 4 миллиона — тут уже налог пойдёт под 4000 рублей, и это уже весомее.

Есть ли льготы и вычеты

Да, есть. Если вы зарегистрированы как пенсионер, ветеран, многодетный родитель, инвалид — возможно, вы освобождены от уплаты налога за один объект недвижимости. Главное, чтобы этот объект был зарегистрирован и был у вас единственным в соответствующей категории. Так что если вы живёте в одном модульном доме, и больше у вас ничего нет — можете не платить. Но для этого надо подать заявление в налоговую и подтвердить статус.

Как быть, если вы не уверены в статусе дома

Вот здесь совет простой: проверьте, есть ли ваш дом в Росреестре. Это можно сделать по кадастровому номеру участка на сайте Росреестра. Если объекта нет — он пока не считается недвижимостью. Если объект есть, посмотрите, как он обозначен. Если как «жилой дом» или «жилое строение» — налог будет. Если как «хозпостройка», «нежилое» — налог может быть минимальным или нулевым.

Немного практики: реальные истории

Один парень из Калуги купил модульный дом за 2 миллиона, поставил на свайный фундамент, не подключил к воде и свету. Пользуется как дачей. Дом в реестре не числится — налоговая не трогает. Всё спокойно. А в Московской области семья купила модуль на 70 м², поставила на УШП, провела все коммуникации, прописалась — и оформила. Налог пришёл через год — 2200 рублей. Нормально. А вот в Подмосковье один владелец решил «ничего не регистрировать», хотя дом был двухэтажный. Через 3 года пришли из инспекции, сказали — оформляй или штраф. Оформил. Заплатил 5 тысяч штрафа и начал платить налог. Обидно, но не смертельно.

Так платить или нет

Если вы просто поставили небольшой модульный домик на даче, не подключили воду и свет, не зарегистрировали его — налог платить не нужно. Но имейте в виду: при продаже участка могут возникнуть вопросы, и оформление всё равно понадобится. Если дом капитальный, с фундаментом, и вы в нём живёте — лучше оформить его сразу. Тогда и налоги понятны, и с документами порядок. А если вы не уверены — проконсультируйтесь в местной администрации или у кадастрового инженера. Иногда 15 минут разговора спасают от головной боли на годы вперёд.

Не всё, что на сваях, — налогооблагаемо

Вот такая история. Налоги — это не так страшно, как кажется. Просто нужно понять, в каком статусе ваш дом, и что вы хотите от него в будущем. Оставить как времянку? Тогда не платите. Хотите жить с пропиской? Тогда платите. Но и пользуйтесь как полноценным жильём — со всеми правами. Модульный дом даёт вам свободу. И выбор тоже ваш. Главное — чтобы выбор был осознанный. А уж налоги мы переживём. Особенно если дом уютный и тёплый.